A principios de mayo, en la Legislatura bonaerense, el diputado massista, Rubén Eslaiman volvió a poner en valor y presentar un proyecto, que fue ideado por el Colegio de Martilleros de la provincia de Buenos Aires, cuyo objetivo es modificar la Ley Nº 10.973, referente a la actividad de los martilleros y corredores públicos bonaerenses.
Si bien, el proyecto de modificación de la normativa vigente había perdido estado parlamentario en dos oportunidades se irá por un tercer intento.
Entre otros puntos, la Ley evitaría la doble matriculación, es decir, no permite que un matriculado pueda ejercer en forma simultánea la profesión de martillero y corredor público. Así, por ejemplo, un matriculado en Arrecifes no podrá ejercer su profesión en Pergamino y viceversa.
También se regularía la creación de nuevos colegios departamentales y, el uso de publicidad. Por lo que, en cada departamento Judicial, podrá funcionar un colegio de martilleros.
Prohibir franquicias
Una de las más importantes modificaciones que incluye la propuesta del legislador del Frente Renovador, apunta directamente contra las franquicias ya que se busca incorporar un inciso en el artículo 53 de la Ley 10.973 que pretende prohibir que los martilleros y corredores públicos bonaerenses actúen con "franquicias comerciales o licencias de marcas destinadas a las actividades reservadas a los profesionales", en palabras más simples, se pretende el cierre de las empresas inmobiliarias existentes.
Las apuntadas son Remax, Century 21, Korn Propiedades y una docena más que hoy trabajan tanto en la ciudad de Buenos Aires como en el interior del País. Se trata de un sistema de corretaje que permite tener intermediarios. En dichas empresas, el corredor profesional matriculado que trabaja para la empresa, comparte su comisión.
En un contexto donde abundan las propiedades por vender pero las ejecuciones de venta siguen sin despegar, siendo una tarea casi imposible la transacción comercial de un inmueble aún con precios en dólares bajos, en un momento en que los alquileres suben de la mano de la inflación, el enfrentamiento entre el mercado inmobiliario tradicional y el nuevo modo de comerciar vuelve a ponerse en el foco de la escena sin tener en cuenta que, el verdadero espíritu de este proyecto, busca definitivamente limitar la competencia.
Como pasó con Farmacity
Prohibir la actividad de las franquicias comerciales en el rubro inmobiliario podría asemejarse a lo que sucedió con Farmacity años atrás cuando dicha empresa, o cadenas similares del rubro, no pudieron desembarcar en la Provincia de Buenos Aires a causa de la presión ejercida por el Colegio de Farmacéuticos bonaerense.
En ese momento, Farmacity inició una demanda contra la Provincia de Buenos Aires, cuestionando la competencia de esta última para legislar en materia farmacéutica; ello, con fundamento en el artículo 75 incisos 12, 13, 18 y 19 de la Constitución Nacional. A su vez, había solicitado la inconstitucionalidad de la restricción para ser propietario de establecimientos farmacéuticos para ciertos tipos societarios que contiene la norma local, por considerar que afectaban los principios de razonabilidad, igualdad y libertad económica.
En un fallo emitido el 30 de junio del 2021, la Corte Suprema de Justicia rechazó un reclamo de la firma Farmacity S.A que demandaba a la Provincia de Buenos Aires por denegarle una solicitud para operar en el ámbito provincial.
Lo que está en discusión
Cuando se planteó la discusión del ingreso de Farmacity en el ámbito de la provincia de Buenos Aires, el Colegio de Farmacéuticos, en una clara defensa corporativa prohibió un sistema de franquicias que funciona en gran parte del mundo, en que la empresa puede, eventualmente, contratar farmacéuticos y consolidar alrededor de la farmacia otra serie de productos que si bien no son del rubro médico, el mercado lo ha tomado como necesario.
Es decir, en la ciudad de Buenos Aires, tanto Farmacity, Dr ahorro y una media docena de empresas prestan servicios. En el ámbito de la Provincia de Buenos Aires no. Y las farmacias no pueden vender otros artículos que bien pueden ser de necesidad para los clientes.
El caso del proyecto actual para las inmobiliarias va en el mismo sentido; lo que eventualmente se pondrá en consideración, es la jurisdicción provincial sobre el ejercicio del corretaje sobre la compra-venta de inmuebles y si se trata de un servicio esencial como se dictó en el caso de las farmacias.
La opinión de LA OPINION: "Que prime la libertad de comerciar"
Entre las modificaciones que se proponen para la Ley, el diputado Eslaiman plantea incluir en las obligaciones de los corredores públicos que toda la publicidad que efectúen sean de su propiedad, es decir, la normativa obliga a que toda la publicidad que se realice deberá ser de exclusiva propiedad del martillero y con el nombre del profesional, negando la posibilidad de tener nombres de fantasía.
La transformación a la normativa vigente, en líneas generales, es un claro ataque a la libertad de comercializar y una defensa a la cartelización del sistema. Más teniendo en cuenta que en estas épocas con herramientas digitales, el dueño también puede vender o comprar su propiedad sin participación de inmobiliarias.
La pregunta que cabe hacerse es ¿Qué pasaría si se aprueba el proyecto en cuestión? Claramente los propietarios de inmuebles serán obligados a trabajar con inmobiliarias y por tal motivo aumentar los costos; ya sea de compra, venta o alquiler. Existen varios ejemplos de empresas que han modernizado la forma en que se adquieren los servicios y que colisionan a veces con la cartelización o el sindicalismo; por ejemplo, el caso de Uber y Cabify en contra de los taxis.
En conclusión, quedan muchas preguntas por responder: ¿Podrá el propietario de un inmueble publicar su propiedad en algún sitio de comercialización sin que medie la inmobiliaria?; ¿Podrá incluso el pergaminense publicar su aviso inmobiliario en LA OPINION, o en cualquier medio por ejemplo, sin la intermediación de una inmobiliaria? Estos y otros interrogantes, que aún no encuentran respuesta, afectan sin dudas a la lógica de la libre competencia, la inversión por parte de las cadenas de franquicias en nuestra ciudad y la salubridad de los contratos entre privados.
Fabián Acerbo: "Las franquicias son ilegales"
Fabián Acerbo es el presidente del Colegio de Martilleros de Pergamino e integrante del Colegio bonaerense, entidad que presentó el proyecto en la Legislatura. En una entrevista con LA OPINION, el profesional explicó de qué se trata la propuesta.
"Es un proyecto que va a traer claridad sobre las franquicias inmobiliarias" y afirmó que éstas, "para la Justicia son ilegales". Fundamentando esta aseveración detalló las causas "que tenemos en la actualidad contra las franquicias inmobiliarias, que son 104 en la provincia de Buenos Aires. De esas 104 tenemos 28 causas con sentencia firme, 15 ante la Corte Suprema de Justicia de la Provincia, siete en la Cámara de Contenciosas Administrativas, una causa penal firme en Mercedes, cuatro sentencias administrativas porque reconocieron la sanción los denunciados y tenemos en trámites de la actualidad, tres causas que están tramitando la Corte Suprema, una causa penal y 34 causas más en los Tribunales Disciplinarios. ¿Qué quiero decir con esto? Todos aquellos prestanombres, colegiados que prestan nombre a una franquicia, son sancionados por los Tribunales de Disciplina y después van en apelación a la Justicia. Lamentablemente cuando tienen más de tres sanciones, el colegiado termina perdiendo la matrícula".
Por otro lado, el entrevistado dijo que en el territorio bonaerense "existen ordenanzas municipales que no habilitan la labor de la franquicia, ya tenemos casi un 80% de la provincia de Buenos Aires con ordenanzas donde no se habilita la oficina a las franquicias o procedido a la clausura. En ese aspecto también la normativa pretende llevar claridad".
Contra las franquicias
Apuntando contra la dinámica de trabajo de las franquicias, Acerbo aseguró que "la empresa inmobiliaria no existe como tal, porque la Ley 10.973 que origina nuestra profesión dice muy claro que se debe actuar en nombre propio. La inmobiliaria debe llevar el nombre del martillero público habilitado. No se puede poner el nombre de fantasía. La nuestra es como otras profesiones, no se puede franquiciar. Un médico, por ejemplo, no puede prestar su nombre". En este mismo sentido se refirió a los que llamó "pseudo agentes inmobiliarios", indicando que éstos "figuran pero no sabemos todavía lo que son, si son agentes inmobiliarios o empleados pero que, en definitiva, lo que ellos llevan adelante es la misma función, que está abarcada por la Ley, de un profesional martillero público, que es poner en contacto a las partes".
Evitar la Justicia y prohibir
Para el martillero consultado, el proyecto de modificación de la Ley, es importante para "evitar el trabajo de la Justicia, la Ley ahora pretende ser más categórica y busca, directamente la prohibición de las franquicias, porque en realidad éstas son comerciales, no son profesionales. Los martilleros y corredores somos los profesionales avalados por la Ley Universitaria. Por eso creemos que la normativa que se busca sancionar va a llevar un manto de claridad para evitar tanta cantidad de causas judiciales porque, por cada oficina de franquicia que se abre tenemos que iniciar un proceso judicial. En la actualidad tenemos 104 causas lo que implica un equipo de abogados trabajando permanente y se genera una demora en el tratamiento. Además la Justicia tiene cosas más importantes que estar ocupándose".
El Colegio ¿Un sindicato?
Contra las afirmaciones que comparan la labor colegiada con la sindicalización, Acerbo contestó: "Los colegios no somos un gremio, somos el Estado por delegación de facultades. Y estamos obligados a actuar porque la Ley así nos impone", y agrega: "Somos un resguardo para la sociedad. Los colegios no fueron creados para proteger a los colegiados sino para proteger a la sociedad de la irregularidad de que pueden llegar a cometer los colegiados. Entonces, al ser el Estado, tenemos la obligación de denunciar un presunto ilícito. Ante esa obligación, la Justicia debe actuar. Entonces, este proyecto de para modificar la Ley ha sido bien entendido por los legisladores que lo presentaron".
Norberto Ferrandez: "Remax se sostiene y crece porque la persona elige nuestra forma de comerciar"
Norberto Ferrandez es bróker de oficina de Remax. En defensa de la actividad inmobiliaria, en primer lugar afirmó que es una actividad legalmente permitida "y es una de las acciones comerciales más antiguas si es que no fue la primera de la humanidad". A su criterio, justamente, lo que está instalada es una discusión netamente comercial donde se pone el foco en el formato que tiene Remax.
Explicando sobre la dinámica de la franquicia comercial, Norberto contó que "se trata de un sistemas, que le brinda a la persona que quiera desarrollarse en el rubro inmobiliario, la capacidad de adherirse a una gran red, todo esto es pos de prestarle un servicio de calidad al cliente final, aplicando mucho procedimiento, tecnología y claridad en los procesos, algo que la inmobiliaria tradicional no le puede ofrecer de la misma manera al cliente".
Entre esos procesos transparentes, "firmamos autorizaciones de venta en todos los casos, todas las propiedades que están publicadas en nuestros portales están aptas para transferir, en este momento todas ellas además son aptas para los créditos hipotecarios y esto sucede porque los inmuebles que se ofrecen pasan por un proceso de legalidad".
Cabe aclarar que toda operatoria es regida y conducida por un martillero y corredor público habilitado por el Colegio profesional ya que el objetivo de Remax es estar "siempre a la ley".
Competencia comercial
Para el consultado, la discusión se da en el marco de una competencia comercial de inmobiliarias que "están bajo un régimen de sindicato en mi opinión, que son los colegios de profesionales y que el único interés que los moviliza es el propio y no el del ciudadano común".
A modo de ejemplo y vale la comparación, Norberto indicó que "Remax respecto de una inmobiliaria tradicional es lo mismo que Uber para los taxis, es una opción más. En ciudad de Buenos Aires la gente prefiere tomar un Uber pero también puede si quiere tomar un taxi. Lo mismo sucede en este caso".
En conclusión, de acuerdo a la visión del entrevistado, "el único fin que tiene el tratamiento de ese proyecto de Ley es seguir siendo sindicalizando una cuestión que claramente, en la actualidad, la gente no lo prefiere. El ciudadano de a pie no quiere más modelos gremiales, de ocultamiento, sino que necesita procesos claros, transparencia, diversidad para elegir opciones, y procesos rápidos. Todo eso lo ofrece Remax.
Como el resto del sector inmobiliario tradicional no lo puede lograr intenta maniobras, como el avance con esta modificación de Ley, para directamente prohibir la existencia de las franquicias inmobiliarias que operan en el país y que hoy están absolutamente permitidas".
Inmobiliarias con dinámica de franquicia
Por otro lado, Ferrández aclaró que, en Pergamino, "hay una especie de sistema de franquicias comerciales instalado en inmobiliarias tradicionales donde hay profesional responsable de las operaciones que se realizan y autorizado por el Colegio de Martilleros de Pergamino pero el proceso de promoción, comercialización y administrativo, es llevado adelante por empleados que son como los agentes inmobiliarios de Remax".
La injerencia de la Justicia
Consultado sí Remax ha atravesado problemas judiciales que lo llevaron a suspender sus actividades en algún momento, Ferrández primero ofreció números concretos e informó que Remax cuenta con 192 oficinas a lo largo y ancho del país y más de 7200 agentes de venta, constituyéndose como la red más grande del mundo. Desde que se instaló en el país en 2005 abre a razón de entre 17 y 20 oficinas por año. "Nunca la Justicia suspendió a una sola oficina y nunca suspendió la labor de ninguno de los 7200 agentes. Remax se sostiene y crece porque la persona elige nuestra forma de comerciar, procesos claros, rápidos, transparentes, profesionales, con una web inteligente y con presencia en redes. Somos una opción más de comercialización que la gente prefiere".
"Batalla sindical"
Por último Ferrandez dijo que la presentación del proyecto que modifica la Ley "es una movida política, que no tiene consenso, no es lo que el ciudadano necesita en la actualidad: que un legislador se ocupe de querer prohibir una opción que el grueso de la gente elige. En Argentina se ha librado una batalla sindical porque algunos actores de inmobiliarias tradicionales pierden beneficios ante el modo de trabajar de las franquicias".